La crisis del Covid-19 ha impactado de lleno en los contratos de alquiler de vivienda habitual, en los que han empezado a aparecer cláusulas que menoscaban los derechos de los inquilinos. Desde fianzas adicionales a penalizaciones por abandonar el inmueble arrendado antes de tiempo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga las partes un amplio margen de maniobra para adaptarse a las circunstancias de cada momento. Sin embargo, en su artículo 6, deja claro que existen disposiciones obligatorias que no podrán ser modificadas en perjuicio del arrendatario, y mucho menos de forma unilateral. Asimismo, hay que tener en cuenta los sucesivos decretos aprobados por el Gobierno que blindan a las personas más vulnerables (como enfermos o trabajadores que han sido incluidos en un ERTE).
Por otro lado, hay condiciones relacionadas con la actual situación de pandemia que, a pesar de aparecer en un contrato de alquiler y haber sido expresamente aceptadas, son nulas de pleno derecho.
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Renuncia a moratorias forzosas
Actualmente, los inquilinos pueden acogerse a una moratoria si su situación económica se ha visto perjudicada a causa del Covid-19 y el arrendador es una empresa pública o un gran tenedor de viviendas. Por otro lado, y aunque el arrendador sea un particular, es posible solicitar una prórroga obligatoria de todas las condiciones del alquiler, durante seis meses, aunque el contrato haya vencido.
Dada la deriva que ha tomado la crisis, muchas personas que ya se han beneficiado de estas medidas sociales se están viendo en la necesidad de acceder de nuevo a ellas. El problema es que se topan con la oposición de los propietarios, que no solo rechazan su petición, sino que además les obligan a renunciar por escrito a futuras quitas y aplazamientos si quieren permanecer en la vivienda.
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Resolución por retrasos en el pago de la renta
Desde el pasado mes de septiembre, las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). En virtud de ello, algunos propietarios han optado por la extinción automática del alquiler por el mero retraso de una mensualidad. Esta medida la justifican en al artículo 17 de la LAU, que estipula que la renta deberá abonarse puntualmente, «dentro de los siete primeros días de cada mes». A pesar de ello, las cláusulas de resolución directa podrían ser consideradas totalmente nulas por no contemplar las situaciones de fuerza mayor derivadas de la crisis sanitaria.
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Dos o más mensualidades por adelantado
La caída de la actividad económica y el aumento del paro está afectando a aquellas personas que quieren alquilar una vivienda ya que tienen que demostrar una mayor solvencia haciendo frente a varios meses por adelantado y a fianzas que pueden suponer hasta una anualidad.
La LAU es rotunda a la hora de determinar que, en ningún caso, se podrá exigir el anticipo de más de un mes de renta. Además, solo se establece la posibilidad de constituir una fianza por un importe máximo de dos mensualidades. Aun así, es muy complicado que el arrendatario pueda librarse de satisfacer estas garantías adicionales ya que, si no lo hace, es probable que el propietario se niegue a prestar su aprobación.
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Duración inferior a 5 años
La legislación atribuye a las partes la potestad de acordar la duración del arrendamiento, una libertad que muchos arrendadores y arrendatarios están aprovechando para firmar contratos más cortos e incluso para introducir supuestos de finalización del alquiler, por ejemplo, en caso de se decrete un nuevo confinamiento o se amplíen las restricciones a la movilidad.
Es relevante destacar que existe un sistema de prórrogas obligatorias que incide en que todas las condiciones que afecten a la vigencia del arrendamiento solo desplegarán sus efectos si así lo desea el arrendatario. De lo contrario, el contrato se renovará automáticamente hasta alcanzar cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si es persona jurídica).
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Indemnización por desistimiento
Independientemente de la duración del alquiler, el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros seis meses, siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Eso sí, se puede pactar que, llegado el supuesto, el propietario tenga derecho a recibir una indemnización una mensualidad por cada año que quedase por cumplir, o la parte proporcional de la anualidad vigente. No obstante, es habitual encontrar penalizaciones exageradas, correspondientes a un año entero de la renta.
Sofía de la Serna
Licenciada en Derecho y especialista inmobiliaria
