Teniendo en cuenta la situación actual, para evitar y tratar de reducir la morosidad en las Comunidades de Propietarios, nuestro legislador realizó en junio de 2022 unas reformas en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) encaminadas a facilitar la gestión de los impagos de los propietarios.
En su nueva redacción, dicho precepto establece que “la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.
De una primera lectura de la actual redacción del precepto, podemos concluir que el legislador ha pretendido dotar de potestad sancionadora a la Comunidad, ya que se establece la posibilidad de incrementar el tipo de interés devengado por el impago de cuotas e incluso la potestad de privar del uso de servicios e instalaciones.
Si bien el objetivo es muy loable, la falta de precisión y concreción en la redacción de la reforma genera problemas de aplicación. Así pues, una de las primeras dudas que nos surge es acerca de las mayorías que se precisan para acordar dichas medidas. ¿El hecho de que se puedan incluir en los estatutos implicaría la unanimidad? De interpretarse así, la adopción de dichos acuerdos se complica. De no incluirse en los estatutos, podríamos concretar que la simple mayoría bastaría para acordar dichas medidas, pero, ¿cómo podríamos hacer valer dichos acuerdos frente a futuros propietarios?
Otro de los aspectos que, en nuestra opinión, será necesario se concrete por la jurisprudencia es lo referente a la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. El legislador precisa que dichos servicios no pueden afectar a la habitabilidad del inmueble, por lo que no podríamos privar al vecino moroso del uso del ascensor o del consumo de agua y calefacción, por ejemplo. La determinación de qué servicios son esenciales se complica ya que hay sentencias que concluyen, por ejemplo, que privar del uso de la piscina a un propietario moroso y a su hija en una época de altísimas temperaturas supone un daño moral a la menor (AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 569/2009, de 26 de octubre).
Respecto a los servicios de los que se les puede privar (por no afectar a la habitabilidad del inmueble) se explicita que no pueden ser medidas «abusivas o desproporcionadas». Sin duda, dicha precisión deja un margen amplísimo a la interpretación. Ya que, en último término, sólo los jueces y tribunales tienen la potestad de concretar esto.
Por ello, en nuestra opinión, nos encontramos ante una reforma necesaria, pero cuya redacción provoca bastante inseguridad jurídica a la hora de plantear la adopción de acuerdos en las Comunidades.
Nuevamente será necesario que la Comunidad esté asesorada por un profesional que conozca la jurisprudencia que los Tribunales vayan generando en la aplicación de dicho precepto.
Marco Martínez
Licenciado en Derecho y administrador de fincas colegiado
