No es difícil encontrarnos en las comunidades de propietarios la figura de los usufructuarios.
El artículo 467 de nuestro Código Civil regula dicho derecho real, definiéndolo como el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno. Dicho derecho permite, por ejemplo, el arrendamiento del inmueble sin que el nudo propietario perciba ninguna compensación por ello.
A efectos de gestión dentro de una comunidad de propietarios nos surgirán muchos interrogantes:
La primera cuestión que debemos resolver es la siguiente: ¿quién es el obligado frente a la comunidad de sufragar las cuotas y gastos comunitarios? En este aspecto podemos ser tajantes: el obligado frente a la comunidad siempre será el nudo propietario. Sin perjuicio de las relaciones internas entre propietario-usufructuario y del derecho a repetir ciertos gastos que el Código Civil y la jurisprudencia otorgan al propietario. Por ello, si bien suele ser común que el usufructuario domicilie y se haga cargo de las cuotas de comunidad, en caso de impago la Comunidad debe dirigirse siempre contra el propietario.
Otra cuestión que nos surge en el día a día es la asistencia a las juntas de propietarios. Se resuelve en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece: “…Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.”
El tema que sin duda puede generar más controversia es la de si el usufructuario puede ser nombrado presidente de la comunidad. El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es bastante claro cuando establece que “…el presidente será nombrado de entre los propietarios…”. Sin embargo, también podemos encontrarnos jurisprudencia que, haciendo una interpretación extensiva del artículo 15.1, concluye que el usufructuario podría ser nombrado presidente. Nosotros nos inclinamos por la opinión mayoritaria que amparándose en el artículo 13.2 y en la naturaleza del derecho de usufructo (que en ningún caso otorga el dominio) concluye que el usufructuario no puede ser nombrado presidente.
Una vez más, la correcta gestión de las relaciones con el usufructuario requerirá de la existencia de un gestor que conozca la naturaleza jurídica de dicha figura, para poder asesorar correctamente a la comunidad en cada una de las actuaciones.
Marco Martínez
Administrador de fincas colegiado
