El Gobierno de España asegura que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, proteger a los consumidores y reducir las comisiones que estos pagan así trasponer la directiva europea en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español dando así más seguridad jurídica al sector financiero y evitando avalanchas de demandas en los juzgados como estamos viendo en los últimos años.
El primer objetivo es ajustar nuestra normativa a la directiva europea. Esto, a priori, es bueno para el consumidor porque limita algunas comisiones o exige más trasparencia en la venta de productos vinculados.
Sin embargo, no nos engañemos, los bancos no son entidades benéficas y modificarán los productos hipotecarios para que sus cuentas de resultados no se vean perjudicadas, incrementando los tipos de interés en el caso de no contratar sus productos u otras comisiones.
En cuanto a la mayor trasparencia “la gran novedad” es que se hace obligatoria la visita al notario antes de la firma, para que le explique en detalle lo que va a firmar y evidencie que no haya cláusulas abusivas.
Esta opción ya existía, aunque en la mayoría de ocasiones no se ejecutara. El cliente puede ir antes de la firma para constatar que lo que se refleja en la escritura es lo que a él le han contado en el banco. Ese es el momento más indicado para hacerse acompañar por un profesional inmobiliario que pueda, sobre la marcha, resolver las posibles dudas que surjan y aconsejarle en la negociación con la entidad financiera.
La modificación de los plazos por impago o la limitación de los intereses de demora sí son dos medidas novedades que desde la sociedad se venían reclamando hace mucho tiempo, después de lo vivido durante la crisis.
Aunque aquí ha quedado pendiente la dación en pago que garantice la extinción de la deuda con la entrega de la vivienda. Eso queda pendiente para otro capítulo.
Iremos viendo la adaptación de las entidades financieras a la reforma, pero no nos hagamos muchas ilusiones.
Sólo recordar que con Real Decreto aprobado por el gobierno sobre las “cláusulas suelo”, algunas entidades han decidido rechazar la vía extrajudicial y de nuevo vemos los juzgados colapsados.
Resumimos aquí las medidas recogidas en la reforma.
- Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecasque se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.
- Se prohíbe las ventas vinculadas.Tal y como explica Economía, «con carácter general, se prohíben las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca». Ahora bien, sí que está permitido que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida…) a cambio de ofrecerle una mejora en las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés). Esto es lo que se conoce como ventas combinadas.
A partir de ahora, las entidades financieras deberán plantear al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
- “Etapa precontractual”. Los clientes visitarán al notarioantes de firmar el préstamo para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusivas) y el usuario pueda resolver todas las dudas que le genere el documento. La visita será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y tendrá un plazo de siete días antes de la firma del contrato. Están obligados a cumplir los notarios y registradores. De hecho, habrá sanciones para aquellos que no ejerzan sus labores de información y supervisión.
- La normativa establece unlímite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar tres veces el interés legal del dinero, actualmente sería un 9%.
- Se modifican a favor del cliente la cláusula de vencimiento anticipado.Hasta ahora, un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.
La duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).
- Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embargo, la nueva directiva contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión-en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española.
- Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancosque estén relacionados con la captación de hipotecas.
- Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas. Actualmente no existe ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija.
Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
- Se crea una lista negra de cláusulas abusivas. La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.
- Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.
