Un contrato de alquiler con opción a compra puede presentar diversas ventajas, tanto para el propietario, como para el inquilino. Para este último, es una muy buena opción si se plantea adquirir una vivienda en un plazo medio de tiempo.
Este tipo de contrato presenta algunas singularidades respecto a un contrato de arrendamiento o de compraventa. No deja de ser un alquiler, por lo que se rige por la misma normativa que los contratos de arrendamiento, esto es, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Lo más importante a la hora de suscribir un contrato de este tipo es que las condiciones, tanto del arrendamiento como de la compra posterior, queden claramente fijadas. En este caso, la operación se realiza mediante un contrato doble. ¿Qué significa esto? Pues que se incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa, debiendo cubrir distintos aspectos de ambos procesos:
El contrato de alquiler debe incluir:
- Plazo durante el cual el inquilino puede alquilar la vivienda.
- Plazo durante el cual el inquilino puede ejecutar su derecho a la compra.
- Precio del alquiler mensual.
- Acuerdo sobre los gastos de la vivienda: comunidad, reformas, impuestos, etc.
El contrato de compraventa tiene que detallar:
- Compromiso de venta al inquilino por parte del propietario.
- Precio de venta de la vivienda.
- Porcentaje de las cuotas de alquiler a descontar del precio total.
- Cantidad de la prima inicial que el arrendatario abona por el derecho a compra.
La opción por parte del arrendatario de comprar la vivienda no cuenta con una regulación específica, sino que se rige por la voluntad de las partes y se establecería como una cláusula más dentro del contrato de arrendamiento. Mediante esta fórmula, el inquilino puede establecerse en la vivienda por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarla y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.
Ventajas para el propietario
- El propietario de la vivienda se garantiza a corto plazo tenerla alquilada, y a largo plazo, vendida. Asimismo, en el caso de que el inquilino se echase para atrás en la compra, el propietario no tendría que devolver ni las mensualidades ni la cantidad inicial recibidas, y por supuesto podría poner su vivienda de nuevo a la venta o en alquiler.
- Durante el tiempo que dura el alquiler, el propietario se asegura que los pagos de esa renta se harán con puntualidad. En caso contrario, el inquilino perdería los derechos a poder adquirir la vivienda en los términos fijados inicialmente.
- Lo que también podrá hacer el propietario original es subir el precio del alquiler en relación al IPC, y hasta el momento de vender su casa deducirse los gastos derivados de su conservación, de sus suministros y de sus seguros de hogar y gastos de comunidad.
Sofía de la Serna
Graduada en Derecho y especialista inmobiliaria
