En lo que respecta a la administración de una comunidad, ¿cuál es la diferencia entre mantenimiento necesario o mejora?
Para ponernos en contexto, es importante partir de lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, … las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
En dicho precepto, quedarían reguladas las obras de mantenimiento necesario que deben acometerse en las comunidades y no requieren un acuerdo en Junta.
El mismo artículo, en su punto 2°, establece que la Junta debe limitarse a acordar el modo de pago de dicha obra en el caso de que precise una derrama. Está claro entonces que los vecinos no pueden discutir si realizar o no las obras. Esto es más sencillo cuando las obras vienen impuestas por parte de la administración.
En el caso de obras necesarias que no sean una imposición administrativa, sino un requerimiento de cualquier encargado del mantenimiento de los distintos elementos comunes, su consideración de necesaria suele discutirse más en el foro comunitario.
No obstante, creemos que es importante recalcar que el presidente de la comunidad debe responsabilizarse de que se realicen dichos mantenimientos con la mayor celeridad posible, porque es una obligación legal y la consideración de necesaria la realiza un técnico que ha sido contratado por la comunidad para mantener el elemento común.
Sin que se pueda entrar a discutir si es necesario realizar la obra o no, nosotros aconsejamos, y en la medida que sea posible, en el caso de obras que supongan un gran desembolso económico, realizar una Junta Extraordinaria de cara a decidir el modo de pago y comparar más de un presupuesto.
Distintas a estas obras son las mejoras (artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Las mejoras son aquellos trabajos y obras que no resultan necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Este concepto abarca también el establecimiento o construcción de nuevos elementos o servicios comunes.
Para su realización sí es necesaria la aprobación por la Junta de propietarios y mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes.
Una particularidad de las mejoras es que cuando la cuota a pagar por un propietario -que no esté de acuerdo con su realización- exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no resultará obligado al pago.
Si bien no podrá aprovecharse de la mejora salvo en aquellos casos en que materialmente no pueda privársele de ella.
Si queda privado, en un momento posterior podrá participar de las ventajas de la innovación abonando su cuota de los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Marco Martínez
Especialista en Administración de fincas
