¿Qué es el desistimiento en el contrato de alquiler? Es la posibilidad que otorga la ley o el contrato de arrendamiento al inquilino de rescindir dicho contrato antes de tiempo.
Esta opción se regula mediante la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), concretamente con el artículo 11, que especifica lo siguiente: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización«.
Por lo tanto, la ley concreta como requisitos, en primer lugar, que se hayan cumplido seis meses desde la firma del contrato, y, en segundo, que el inquilino lo comunique al arrendador con 30 días de antelación.
Incumplimiento de contrato
Como hemos dicho, si el arrendatario ya ha consumado los seis primeros meses de alquiler, no estaría incurriendo en un incumplimiento del contrato. Por el contrario, si pretende hacerlo en un tiempo anterior, sí lo estaría haciendo. En este caso, incumplir con el acuerdo alcanzado sí podría acarrear consecuencias más graves.
¿Qué ocurre si el inquilino no cumple con los 30 días de preaviso? Pues tendrá que pagar, sí o sí, esos días de arrendamiento, aunque no los disfrute.
Hemos mencionado que el desistimiento puede venir regulado por la ley o por el contrato de alquiler. Si se da esta última situación, tendrá que ser con condiciones más ventajosas para el inquilino. Es decir, se puede pactar la rescisión del contrato pasados los tres primeros meses, sin ser necesario esperar a cumplir el medio año que establece la LAU. En cualquier caso, esto no suele ser lo más habitual, y la gran parte de los contratos se rigen por lo establecido en la ley.
Indemnización
La Ley de Arrendamientos Urbanos precisa que, solo si se establece así en el contrato, el arrendatario tendrá que pagar una indemnización al propietario. Llevado a la práctica, si se ha convenido que, en el caso de desistimiento, se deba abonar una compensación, el inquilino tendrá que hacerlo, aunque hayan transcurrido los seis meses. Pero en el contrato no se concreta nada, el arrendatario quedará liberado de la indemnización.
La ya citada ley establece asimismo la indemnización, que no puede ser superior a la legal en ningún caso. De esta forma, la legislación dice que, de producirse el desistimiento, el arrendatario deberá satisfacer una mensualidad de renta por cada año de contrato de alquiler incumplido. Si el tiempo fuera inferior al año, entonces se abonaría la parte proporcional a los meses que quedan por cumplir.
Si ya se han sucedido los 12 primeros meses de contrato y éste se prorroga, ya no será necesario que vuelvan a pasar seis meses para que el inquilino haga efectivo el desistimiento, ya que esta condición solo es exigible durante el primer año.
No obstante, puede darse la situación de que el ocupante de la vivienda rescinda el contrato en cualquier momento (incluso dentro de la primera mitad del año de contrato). Será posible si el arrendador está incumpliendo alguna de las cláusulas del contrato, si el inmueble no es habitable, si no se realizan las reparaciones pertinentes o si el propietario perturba el uso de la vivienda.
