Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, y por eso hay que hacerlo con la máxima información posible. Si hablamos de vicios ocultos, nos tenemos que referir a la definición que hace de ellos el artículo 1484 del Código Civil: «Defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».
Según esto, si aparecen vicios ocultos, es porque la vivienda adquirida no se encuentra en las mismas condiciones que el vendedor habría comunicado al nuevo propietario. Se presentan defectos que no permiten el correcto aprovechamiento del inmueble, y de haberlo sabido, el comprador podría no haber llevado a término la operación.
Los vicios ocultos pueden ser de distinto tipo, si bien es cierto que lo más frecuente es que estén relacionados con el agua (filtraciones, humedades, goteras, etc.), cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, aislamiento térmico o sistema eléctrico.
Se puede considerar un vicio oculto si…
…el defecto existe antes de la compraventa.
…reviste cierta gravedad.
…y no se detecta con facilidad.
Reclamar vicios ocultos
Para reclamar la aparición de vicios ocultos, tenemos que volver a hacer mención del Código Civil. El artículo 1485 dice lo siguiente: «El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido«.
El comprador tendrá dos opciones, según estipula el artículo 1486:
- Podrá «desistir el contrato, abonándosele los gastos que pagó«. (Acción redhibitoria).
- O «rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos«. (Acción quanti minoris).
El mencionado artículo concreta que «si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión«.
Los plazos para reclamar dependerán del tipo de vivienda en cuestión.
- Dos años, en el caso de viviendas de nueva construcción (desde el momento en el que se localiza o aparece el defecto).
- Seis años, para viviendas de segunda mano o con más de 10 años de antigüedad. Este tiempo empieza a correr desde que se entrega la vivienda.
En cuanto a la forma de reclamar, lo más aconsejable es hacerlo siempre por escrito (promotora, constructora, vendedor o arrendador). Este documento debe recoger una descripción de los desperfectos y los daños que ocasionan. De igual forma, se tiene que incluir la fecha del contrato y el plazo del que se dispone para ponerle una solución.
Si este primer paso no resulta efectivo, se puede recurrir a la mediación, que siempre será la vía más barata y rápida siempre que exista buena disposición de las partes implicadas, o a un proceso judicial.
