Las zonas comunes en una comunidad de propietarios son aquellas partes del inmueble que son necesarias para un uso y disfrute adecuado del mismo. Aparecen descritas en el artículo 396 del Código Civil. Serían los rellanos, las escaleras, el zaguán, las terrazas comunitarias, cuarto de basuras, piscinas, zonas verdes, etc. Pero también se hace referencia a elementos estructurales, como pilares, vigas, muros de carga… En definitiva, podríamos decir que las zonas comunes son aquellos componentes que no se encuentran dentro de la propiedad de una vivienda o local, y que no solo sirven para un propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 9.1., recoge que es obligación de los propietarios:
– «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».
– «Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder».
Elementos comunes y elementos privativos
Como hemos mencionado, los elementos comunes son compartidos, pertenecen y sirven a toda la comunidad. Por su parte, los privativos son de titularidad privada, los espacios están claramente delimitados y son susceptibles de aprovechamiento independiente.
Los elementos privativos deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal. Todo aquello que no aparezca especificado será considerado como un elemento común. Dicho esto, los elementos privativos tendrán asignada una cuota de participación en la comunidad. Si los anejos (aparcamiento, trastero, etc.) tienen una cuota de participación que difiera de la del piso o local, no estarán ligados al elemento principal, y tendrán independencia jurídica a efectos de venta separada.
Principales conflictos
Nuestra experiencia como administradores de fincas nos dice que los conflictos más frecuentes en zonas comunes son:
- Instalación de tendederos de ropa.
- Dejar bicicletas o patinetes en el descansillo.
- Colocación de antenas o aparatos de aire acondicionado en fachadas.
- Existencia de fiestas en jardines o piscinas.
Según la citada ley de Propiedad Horizontal, todos los vecinos tienen derecho a disfrutar de las zonas comunes, pero sin que suponga ningún perjuicio a otro propietario. Por ello, es recomendable acordar un reglamento que rija las normas de estos espacios.
