Cómo rescindir un contrato de alquiler

Para rescindir un contrato de alquiler es necesario hacer un desistimiento, que va a permitir romper la relación contractual de manera anticipada.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el desistimiento por parte del inquilino: «El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.  Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización«.

• Seis meses de contrato
  Uno de los requisitos es que el contrato haya durado, como mínimo, seis meses. Entonces, si el arrendatario quiere finalizar el contrato sin haber cumplido el medio año que estipula la ley, podrá hacerlo. Pero no hablaríamos de desistimiento, sino de un incumplimiento de contrato, y esto acarrea otras consecuencias.
• Preaviso de 30 días
  Si el inquilino tiene intención de desistir, debe manifestarlo a la parte arrendadora con 30 días de antelación. No obstante, si el aviso se realiza en un período inferior, el inquilino cumplirá esta obligación abonando la renta de esos días.

El desistimiento puede aparecer regulado por contrato. Ahora bien, este caso solo se dará si resulta más ventajoso para el inquilino. ¿Qué quiere decir esto?

Por ejemplo, el contrato puede recoger la opción de desistir al segundo mes, pero no al octavo, puesto que esto irá en perjuicio del arrendatario y sus derechos, establecido en la LAU. Aunque esta opción es posible, no se da con frecuencia. Lo habitual es que se actúe según lo regulado por ley.

La LAU dice que el inquilino indemnizará al  propietario si se ha incluido esta cláusula en el contrato. Además, si finalmente se incluye la opción de indemnización, es la propia ley la que establece la cuantía. Si se estipula una cantidad superior, la indemnización se puede declarar nula.

¿Qué cuantía establece la Ley de Arrendamientos Urbanos?
En caso de desistimiento, el inquilino pagará una compensación de una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente de cumplir. Si restara menos de un año, la indemnización será proporcional a los meses que quedan por cumplir.

¿Qué ocurre cuando ya ha pasado un año de contrato?
Si ya han transcurrido los 12 primeros meses, y el contrato se ha prorrogado automáticamente, no es necesario que pasen seis meses para que el inquilino pueda rescindir el contrato.

El dueño de la vivienda también puede desistir un contrato de arrendamiento, siempre que sea por causas de índole personal (que necesitara la vivienda para él mismo o para un familiar de primer grado).

Para poder proceder, hay dos requisitos que deben cumplirse:

1. Que haya transcurrido un año desde la firma del contrato.
2. Que se comunique el inquilino con dos meses de antelación, como mínimo.

También existen otras casuísticas que otorgan poder al propietario para rescindir el contrato, como por ejemplo, el impago de la renta, la realización de actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas, no respetar las normas de convivencia, hacer obras o modificaciones en la vivienda sin permiso…