Vender un piso con un inquilino dentro es legal. Esta situación aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el artículo 14. No obstante, sí que hay varias cosas a considerar. Por ejemplo, hay que tener en cuenta si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de derecho a tanteo y retracto. De ser así, el propietario estaría obligado a comunicar la venta del inmueble al inquilino y éste tendría preferencia a la hora de comprar respecto a otros posibles interesados.
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¿Cómo proceder?
En primer lugar, hay que comprobar el estado del contrato de arrendamiento. Si se ha inscrito en el Registro de la propiedad, la casa arrendada se podrá vender, pero el comprador no podrá ocuparla hasta que el actual inquilino finalice el contrato. Es decir, el arrendatario no puede ser desalojado.
Por el contrario, si no se ha procedido a registrar el contrato, el inquilino tendrá un plazo de tres meses para abandonar la vivienda, y será el comprador quien decida si prolongar la relación arrendaticia o no.
Es fundamental que todas las comunicaciones se hagan por escrito, para que quede constancia de que se ha informado de todo debidamente
Más allá de esto, en el momento en el que el propietario tenga un posible comprador, tendrá que comunicarle por escrito la existencia de un contrato de alquiler vigente, así como informarle de cuál es su estado, para que pueda decidir si seguir adelante con la operación. De igual manera, deberá aportar información relevante: si el inquilino cumple con los plazos de pago, si paga las cuotas de la comunidad, si se ha subido el precio de la renta según el IPC, etc.
El arrendatario también tiene que estar al tanto de la situación. Por ello, el arrendador deberá hacerle llegar por escrito la intención de vender la propiedad en la que reside. Este escrito debe incluir el precio de venta (por si el inquilino quisiera ejercer su derecho a tanteo) y la fecha en la que el piso se pondrá a la venta.
En el caso de que el inquilino estuviera interesado en comprar la vivienda, tiene un plazo de 30 días para tomar la decisión. Si esta es afirmativa, deberá efectuar la compra en un tiempo máximo de 180 días.
Consejos
Para el vendedor:
- Repasar el contrato de arrendamiento y cerciorarse de si incluye el derecho a tanteo y retracto.
- Realizar siempre por escrito todas las comunicaciones, tanto al comprador como al inquilino, para poder demostrar así que se ha informado adecuadamente de la situación y condiciones del inmueble.
- Negociar con el inquilino (en caso de que no sea el comprador) las visitas. Hay que tener en cuenta que mientras el piso esté ocupado, el propietario no podrá acceder al mismo sin el consentimiento del arrendatario.
Para el comprador:
- Respetar el contrato de alquiler vigente.
- Conocer el estado del alquiler (comportamiento del inquilino, si reside alguien que no figura en el contrato, si paga la renta, si tiene una póliza de seguro, etc.).
