La morosidad es uno de los principales problemas a los que se enfrentan las comunidades de vecinos. Por ello, en este post vamos a hablar sobre cómo gestionar la reclamación a aquellos propietarios que no han abonado las cuotas de la comunidad.
Respecto a esta cuestión, la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo noveno, especifica lo siguiente: es obligación de cada propietario «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización«.
Pasos para reclamar
Cabe destacar que la comunidad podrá solicitar el pago tanto de gastos ordinarios como extraordinarios, tal y como se concreta en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21: «La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento».
En estos casos, lo mejor es siempre intentar solucionar el problema extrajudicialmente y de manera amistosa. El objetivo es que el propietario deudor se comprometa a ponerse al día con las deudas de la comunidad.
Cuando esta opción no resulte efectiva y no sea posible llegar a un acuerdo, entonces habría que interponer una reclamación por la vía judicial.
Para que prospere la demanda judicial:
- La deuda debe estar vencida y ser líquida.
- La reclamación debe acordarse en junta. Cuando el presidente o el administrador de fincas haga la convocatoria, deberá constar en el orden del día la liquidación de la deuda de los propietarios morosos y la reclamación judicial de la misma.
- La notificación al vecino deudor se hará por escrito, de acuerdo a la reclamación acordada en la junta.
- El moroso cuenta con tres días para pagar la deuda. De no hacerlo, se emitirá un certificado del acuerdo de la junta y del impago de la deuda.
- El presidente de la comunidad tendrá que acreditar la vigencia de su cargo para poder seguir adelante con la reclamación judicial. Para ello, podrá presentar el acta de nombramiento, testimonio notarial del acta de nombramiento o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios en que conste su nombramiento.
La mejor opción es reclamar la deuda de forma amistosa y extrajudicial. Si no se alcanza un acuerdo, entonces sí será necesario acudir a la vía judicial.
Una vez reciba la demanda, el vecino deudor podrá pagar la deuda, no atender el requerimiento judicial u oponerse a la reclamación.
Una vez recibida la demanda, la persona afectada dispone de 20 días para pagar. Dispone de tres vías de actuación:
- Pagar la deuda
- No atender el requerimiento judicial
La comunidad podrá pedir la ejecución de la deuda y el embargo de bienes del deudor. También se podrán solicitar los intereses y los costes judiciales. - Oponerse a la reclamación
En función de la cantidad de dinero que se reclame, se acudirá a un proceso declarativo
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¿Puede negarse a pagar?
Pagar los gastos íntegros de comunidad es obligatorio, independientemente del uso que se haga de las zonas comunes o de si se reside en la finca o no.
Existen dos circunstancias en la que se estaría exento de pagar la cuota entera:
- Locales comerciales. Se les puede eximir de gastos de mantenimiento y reparación, así como del rellano, portal o escalera, siempre y cuando aparezca recogido en los estatutos de la comunidad o se haya aprobado por unanimidad.
- Aprobación de mejora no necesaria. Si hay propietarios que no están de acuerdo, pueden negarse a pagar la derrama.
Consecuencias de la morosidad
Aunque haya morosos en la comunidad, los gastos de éstas no varían. A consecuencia de esto, el resto de vecinos tendrá que hacer frente a la parte proporcional de la deuda para pagar los gastos de mantenimiento. Esto, muchas veces, tiene un impacto negativo en los servicios y mantenimiento del edificio.
Por contra, las consecuencias directas para las personas deudoras son distintas: se les priva de la posibilidad de votar en junta. Además, pueden terminar implicados en un proceso judicial, como ya hemos comentado.
A nivel legal, la ya citada Ley de Propiedad Horizontal determina que la junta de propietarios podrá «acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad«.
