La Ley por el Derecho a la Vivienda entró en vigor este 26 de mayo de 2023, fecha a partir de la cual se introducen importantes modificaciones que, sin duda, afectan significativamente a propietarios con viviendas en alquiler.
Estos cambios legislativos otorgan herramientas a las administraciones territoriales competentes para limitar el precio de los alquileres y ampliar la oferta de los mismos. Repasamos los principales cambios, y cómo conviven con la ley foral de vivienda, aprobada en 2022.
1. Declaración de zona tensionada
Esta medida nace para favorecer el acceso a la vivienda en aquellas áreas donde la oferta pueda resultar insuficiente. Para que una zona sea considerada como tensionada debe cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros, supere el 30% de los ingresos del hogar.
- Que el incremento de precios haya subido más de 3 puntos sobre el incremento del IPC en los últimos cinco años.
En este caso, será la comunidad autónoma el organismo competente para declarar una zona como tensionada.
2. Nuevo índice de referencia para fijar los precios del alquiler.
En Navarra, será el Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) el nuevo sistema para regular los precios, por lo que desaparece el IPC como marcador.
3. Registro de contratos de arrendamiento.
Se trata de una medida impulsada por el gobierno foral. Deberán inscribirse todos los contratos de alquiler de vivienda vigentes en un plazo máximo de tres meses. Para saber más, haz clic aquí.
4. Definición de gran tenedor
La ley estatal establece como gran tenedor a aquella persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas o 5 en zonas tensionadas. En Navarra todavía está por determinar la cifra de viviendas en propiedad para ser considerado gran tenedor.
5. Prórroga de contratos
En las viviendas arrendadas en áreas tensionadas, el arrendatario podría acogerse a una prórroga anual extraordinaria tras finalizar el contrato, con un límite de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
En los nuevos contratos de arrendamiento, también en zonas declaradas tensionadas, se limita el alquiler a la renta del contrato anterior. Se permitirían ciertos incrementos en caso de rehabilitación energética, mejora de la vivienda, o en contratos de larga duración (10 años).
6. Honorarios inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del arrendador, da igual si son personas físicas o jurídicas.
7. Beneficios fiscales
En Navarra, se aumentan las bonificaciones a aquellos propietarios que cedan su vivienda a la bolsa de alquiler (60%) y a aquellos que alquilen su inmueble por debajo del ISA (40%).
8. Ocupación de viviendas
La ley foral reduce de dos a un año el tiempo de desocupación de un inmueble propiedad de grandes tenedores.
9. Descalificación de vivienda protegida
En Navarra, no se permitirá la descalificación anticipada de las viviendas protegidas. Las VPO en régimen de arrendamiento se destinarán al alquiler, como mínimo, 21 años desde su calificación definitiva. Una vez transcurrido este tiempo, se podrán vender, siempre y cuando se aplique el precio máximo imputable a las viviendas de precio tasado.
10. IBI y vivienda vacía
Los ayuntamientos tendrán potestad para aplicar un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sobre aquellas viviendas que hayan permanecido vacías más de dos años, siempre que el propietario posea 4 inmuebles en dicha situación.
Algunas de las medidas ya están vigentes, mientras que otras tardarán un tiempo en aplicarse. Este nuevo panorama puede generar incertidumbre en los arrendadores, por lo que es fundamental contar con el mejor asesoramiento.
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