La nueva redacción del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece cómo deber ser la votación o la toma de decisiones, así como el acceso a la financiación bancaria, en obras que contribuyan a mejorar la eficiencia energética.
La novedad en concreto reside en lo que se añade al apartado 2 del citado artículo: “…La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley…” .
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Las conclusiones que se extraen de este nuevo artículo son:
- Las obras a las que podría aplicarse son: la instalación de paneles solares, sistemas de aprovechamiento de geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
- El acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Por lo que será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas, pero teniendo en cuenta presentes y ausentes.
- El coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este punto requerirá de interpretación jurisprudencial, aunque a priori podemos pensar que, si las obras se pagan en varias anualidades y cada año no se supera el límite de las 9 mensualidades, estaremos ante un gasto general como preceptúa el artículo.
- Si el coste supera el límite anterior creemos que el apartado ya no podría aplicarse y deberíamos observar lo recogido en los apartados 1 y 3 del citado artículo según la actuación que pensemos llevar a cabo.
Nos encontramos nuevamente ante la necesidad de contar con un profesional que estudie la actuación concreta que quiere llevar a cabo la comunidad y la asesore para lograr tanto el respaldo legal como la mejor manera de llevarla a cabo, así como organizar y gestionar las formas de pago y la financiación.
Marco Martínez
Especialista en administración de fincas
